MARKET STATUS
In the 3Q, GDP fell 0.2% quarter-on-quarter, resulting from a domino effect of the decrease in the activity of our largest trading partners. It is expected that this drop results from the decrease in external demand combined with the reduction in exports of both goods and services, including tourism. In the euro zone, GDP also fell (0.1%) in the 3rd quarter.
The commerce sector achieved positive developments in retail sales in September, with year-on-year growth of 1.2%. The unemployment rate increased to 6.5% in September, 4 tenths more than in the same period last year.
The good news comes from the IPC (consumer price index), the quick estimate indicates a value of 2.1% in October against 3.6% in September.
In a context of economic cooling and with the central banks rate rises on pause, this does not mean a decline in the short term. In this sense, both the ECB and the FED kept the interest rates unchanged, but do not exclude further increases.
Regarding the real estate sector, we leave some interesting notes:
Sources: INE, BdP, BPI research, Eurostat, yahoo finance; ECB.
DEVELOPED ACTIVITIES
i. Current Management
ii. ACHIEVEMENTS
Three projects were successfully subscribed: ESTRADA DE PALMELA B, MOITA II and ALMIRANTE REIS 1.
There was income distribuition for the projects: BECO DO QUINQUILHEIRO and S. VICENTE 1.
One project was also closed: BECO DO QUINQUILHEIRO
BECO
DO QUINQUILHEIRO
Capital 1.076.000€ | 42 Members
EVERYONE
COUNTS
"OS SERVIÇOS DIRETOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO"
Para além de uma definição
estática e dinâmica sobre o que é o imobiliário devemos ter em conta
que o verdadeiro centro do lucro no negócio imobiliário está na
prestação de serviços por parte de quem tem a especialização
necessária para criar (o processo de promoção), e de forma pró-ativa
o manter (o processo de gestão).
Falando de mercado imobiliário este é composto por 4 serviços diretos (Promoção, gestão, avaliação e mediação).
A criação de valor no Imobiliário concentra-se muito na Promoção e na Gestão. A mediação traz, essencialmente, liquidez e a avaliação trás a transparência possível ao mercado.
Assim podemos dizer que mercado imobiliário será o ambiente onde compradores e vendedores (investidores) transacionam direitos reais e obrigações sobre os vários tipos de imóveis. Essas transações terão de ser em número suficiente para permitir uma comparação de preços e de qualidade, gerando assim o fluxo de informação necessário para o funcionamento da oferta e da procura.
A Promoção Imobiliária caracteriza-se pela contínua reconfiguração do ambiente imobiliário de forma a dar resposta às necessidades da sociedade. Define se como uma ideia que se torna realidade quando os utilizadores ou investidores adquirem e usam o espaço criado pela promoção imobiliária. O Solo, o capital, o trabalho, a gestão são os fatores de produção necessários para transformar essa ideia em realidade.
Assim o Promotor imobiliário é como o maestro de uma grande orquestra, com dezenas de músicos, cada um a ter de entrar no momento que lhe está destinado sem qualquer falha. É o primeiro dos prestadores de serviços diretos. A iniciativa da promoção poderá ser sua, sendo ele a procurar e encontrar um investidor ou qualquer outras formas alternativas; como poderá a iniciativa vir de um investidor que contratará o promotor (sendo este agora um de gestor de projeto).
A gestão imobiliária será o controlo do imóvel ou de uma carteira de imóveis em que todas as decisões tomadas pelo gestor têm em vista a maximização da utilidade e rentabilidade no estrito cumprimento dos objetivos previamente contratados com o proprietário ou utilizador. Ao gestor imobiliário cabe o papel de otimizar a rentabilidade de um imóvel ou de uma carteira de imóveis de forma proativa e dinâmica, ir prevendo as alterações de mercado de forma a preparar atempadamente a adequação dos imóveis a seu cargo para essas alterações.
A gestão tem um lado estratégico que produz resultados na sua vertente operacional.
A gestão tem um ciclo funcional que de forma muito simples, consiste no cruzamento de 3 funções (Auditar, Rentabilizar e Gerir) que atuam em conjugação com diferentes áreas de atuação, nomeadamente: (económico-financeira, jurídico-fiscal, técnica e de marketing).
Na ótica do proprietário, o pretendido é prolongar ao máximo a vida útil do ativo de forma que este possa ser uma máquina de fluxos de caixa ao longo do tempo; sem nunca descorar a satisfação do utilizador.
A avaliação imobiliária funciona como a balança do mercado imobiliário. É crucial para garantir a transparência, melhoria da qualidade do investimento e consequentemente induz estabilidade no mercado imobiliário. É também um instrumento de benchmarking, para avaliar da qualidade da gestão dos ativos imobiliários.
A Avaliação Imobiliária consiste numa determinação analítica e sistemática de todos os factos e circunstâncias relacionadas com um imóvel, suportada em princípios claros, utilizando critérios bem definidos e baseada numa inspeção física da mesma e que resultará numa opinião de valor.
Na avaliação existem 3 abordagens:
A de Mercado, a de rendimento e a de custo
E existem 5 métodos:
O comparativo, o de capitalização direta, o discounted cash flow, o de custo/reposição e o método do valor residual.
Em função do objetivo da avaliação assim se conjuga as abordagens com os métodos.
A Avaliação Imobiliária é necessária sempre que uma decisão tem que ser tomada para a resolução de um problema, e uma estimativa de valor se toma incontornável como mecanismo de apoio a essa tomada de decisão. Não confundir a avaliação com análise de investimento.
A mediação imobiliária consiste, reduzida à sua dimensão essencial, na recolha, tratamento e armazenamento de informação sobre imóveis existentes passíveis de serem transacionados.
O objetivo da mediação imobiliária é conseguir a transação; ou seja, conseguir um acordo entre duas partes (desconhecidas) em que ambas têm um objetivo que se complementa (uma quer comprar, outra quer vender).
Para encontrar as partes, precisam de conhecer e de se dar a conhecer às pessoas.
O mediador transaciona informação. A formação é essencial à capacidade de recolher, triar e tratar a informação, eliminando a informação irrelevante que é a fatia mais larga da informação que circula no mercado.
A esta função central, poderá, e deverá, ser acrescida a da prestação de consultoria ao cliente, seja esse cliente o comprador ou o vendedor. Esta função complementar de consultoria exige, para o seu cabal desempenho, uma boa preparação e formação.
Espera-se da mediação imobiliária que esta seja desempenhada no respeito rigoroso pela Lei e por um código de ética exigente.
Nuno Santos, Asset Manager
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November 2023