CONJUNTURA
Setembro costuma ser um mês de transição. O fim do verão, a publicação de mais dados sobre a atividade do 2º semestre do ano em curso e começar a afinar tendências para o ano que se seguirá.
Assim, passada uma certa euforia resultante do conseguido no 1º trimestre, as previsões começam a ser ajustadas em baixa. “A estagnação da atividade nos segundo e terceiro trimestres deste ano e a expetativa de baixo crescimento no que resta de 2023 levaram o Banco de Portugal a baixar a sua previsão de crescimento este ano de 2,7%, para 2,1%”. Mas não ficamos por aqui. A expetativa de um crescimento de 2,4% (feito em junho de 2023) veio agora passados apenas 2 meses ser revista para 1,5%. Mais do que uma previsão de estagnação, é talvez um pé no travão. É igualmente referido que a taxa de desemprego, de forma ténue, vai subir.
A inflação que continua a ser a principal preocupação, mantêm a sua trajetória de descida. No entanto o banco central europeu ajustou em alta as suas previsões, o índice harmonizado de preços no consumidor (IHPC) ficará nos 5,4% contra uma estimativa inicial de 5,2%, para 2024 será 3,6% contra 3,3% e em 2025 a luz ao fim do túnel com 2,1%. O desacelerar da economia irá continuar acompanhando a diminuição da confiança nos vários setores.
A dúvida que permanece é se o Banco Central Europeu vai já subir as taxas diretoras ou esperar para ver o resultado pratico desta última subida.
O turismo comemorou em agosto (o mês mais forte do setor) um novo recorde; as dormidas atingiram pela primeira vez 10 milhões em um mês. No entanto o turismo de residentes diminuiu 7% em relação a 2022.
A Fitch reviu o rating de Portugal de BBB+ para A-, com perspetiva estável. A justificação surge com a trajetória descendente e sustentada do rácio de dívida pública, esperando que atinja os 104,3% do PIB em 2023 e que, em 2025, fique abaixo dos 100% (ano em que estimam que o rácio atinja os 96,5%). Consideram muito plausível um excedente orçamental em 2023 (0,5% do PIB), e contas públicas em terreno positivo ao longo dos próximos anos. Por fim, a revisão em alta foi ainda justificada com o excedente esperado para a balança corrente (mais concretamente, 0.8% do PIB em 2023).
O dólar continua a valorizar face ao euro o que por um lado diminui a apetência por risco por parte de investidores, mas por outro ajuda o petróleo a recuperar e a encarecer custos de produção. Com a incerteza quanto a subidas das taxas de juro, os metais preciosos perderam valor (não funcionando como refúgio) e o setor tecnológico que é sensível às taxas de juro continua a registar perdas refletidas no Nasdaq.
Fontes: INE, BdP, BPI research, Eurostat, yahoo finance, BCE.
ATIVIDADES DESENVOLVIDAS
i. Gestão Corrente
ii. Conquistas
Foram subscritos com sucesso dois projetos: VINHA DA ENCARNAÇÃO II e VILA VIÇOSA 2.
Foram ainda encerrados dois projecto: CASTELO 84 e VINHA DA ENCARNAÇÃO
CASTELO 84
Capital 108.960€ | 13 Membros
VINHA
DA ENCARNAÇÃO
Capital 109.000€ | 16 Membros
iii. Melhorias e Evoluções
TODOS
CONTAM
"FACILITY MANAGEMENT"
O Facility Management define se
como uma atividade profissional que trata diversas disciplinas de
forma a assegurar a funcionalidade do ambiente construído,
integrando pessoas, espaços, processos e tecnologia.
O Facility Management garante a otimização dos recursos à disposição dos vários agentes sejam eles proprietários, Inquilinos, utentes, clientes.
O segredo do êxito de qualquer tipo de gestão de cariz empresarial é a CRIAÇÃO de VALOR.
A distinção essencial entre Gestão de Imóveis, Gestão de Ativos Imobiliários e Gestão de Carteira de Ativos Imobiliários, é que a primeira é uma gestão tática e as duas últimas configuram uma gestão estratégica. A compreensão do comportamento de um imóvel em pleno uso é importante para se chegar a métodos que permitam a otimização do seu desempenho. Contudo essa compreensão exige registar dados, analisar os dados existentes no âmbito da gestão de imóveis de forma a gerir de forma eficaz.
Associada à otimização e à gestão de imóveis, tem surgido uma nova área de investigação, designada por facility management.
A gestão de imóveis, é uma área do conhecimento que engloba, administração de serviços, planeamento estratégico, facility management, ou seja, um conjunto de ações e procedimentos que é necessário afetar a um imóvel após a sua construção de forma a otimizar o seu desempenho e obter durante o máximo de tempo possível (e ao menor custo) a resposta funcional para que foi previsto.
Divide-se em dois segmentos básicos conforme ela se desenvolva, essencialmente, na ótica do investidor ou na ótica do utilizador. Por sua vez, a ótica do investidor subdivide-se em três segmentos, a Gestão de Imóveis, a Gestão de Ativos Imobiliários e a Gestão de Carteira de Ativos Imobiliários.
Esta área, que pode ser definida como a integração de processos dentro da organização para manter e desenvolver os serviços acordados que apoiam e melhoram a eficácia das atividades primárias de cada organização, tem sido utilizada para melhorar a gestão das atividades de apoio à atividade principal.
Temos o investidor, de um lado, o inquilino ou utilizador do outro lado.
O Dinheiro, tempo e funcionalidade podem ser vistos como os impulsionadores de qualquer resultado ao avaliar o processo de gestão da propriedade.
É claro que os investidores e os inquilinos olham de maneira oposta para estes vetores e, por isso, terão objetivos altamente divergentes.
Os investidores, por definição, estão interessados no retorno que uma propriedade ou ativo tem a oferecer. Isso contrasta com um inquilino que provavelmente estaria preocupado com a utilidade ou ganho que pode obter através da ocupação de um ativo.
Por este motivo, os investidores muitas vezes abordam o âmbito da gestão de propriedades ou instalações de forma muito oposta àqueles que ocupam o ativo. Essencialmente, o inquilino pretende uma ocupação de longo prazo, enquanto o investidor é movido pela necessidade de construção de curto prazo.
Estas diferentes visões tornam quase impossível chegar a um acordo sobre uma definição abrangente de instalações. Uma coisa com a qual ambas as partes concordarão é a necessidade de construir e ocupar um edifício de sucesso e utilizável com o menor custo possível.
A gestão competente de instalações fornece o suporte de infraestrutura para os fluxos de investimento e é essencial para desenvolver uma estratégia corporativa que no processo de tomada de decisão seja eficaz. Do ponto de vista do investidor, isto é particularmente atual, pois atende aos objetivos centrais de qualquer investidor; maximizando retornos.
O Facility Management tem três grandes objetivos:
Um imóvel é um patrimônio físico. Por outras palavras, é um bem tangível. A sua Gestão e manutenção é uma atividade complexa que tem ganho cada vez mais importância nos dias que correm.
Na ótica do investidor, o pretendido é prolongar ao máximo a vida útil do edifício de forma que este possa ser uma máquina de cash-flows ao longo do tempo; para que tal aconteça é fundamental que o Facility Management trabalhe de forma a otimizar a sua gestão. Maximizando a utilização do edifício e conseguindo minimizar os custos de gestão e manutenção sem descorar a satisfação do utilizador, prolongando assim a vida útil do edifício e ampliando a rendibilidade.
Assim, filhos de pais com baixos rendimentos acabam também por ter baixos rendimentos. No topo, as crianças cujos pais têm rendimentos elevados crescem para também elas terem rendimentos elevados.
Uma forma de medir e acompanhar o processo é através dos Key Performance Indicators (KPI), com base neles estabelecemos os Services Level Agreement (SLA) que nos permitem transferir risco para entidades externas, obrigando-as a um nível de serviço/desempenho definidos com base em KPI’s.
O facility management deve ser visto como um investimento e não um custo, assegura que todas as normas e regulamentos são cumpridos, que todos os equipamentos funcionam de forma segura assim permitindo que os inquilinos estejam em segurança sem se aperceberem. Permite a minimizar o custo de gestão do espaço evitando por exemplo a redundância de serviços aumentando assim a sua eficácia.
Um dos maiores benefícios do Facility Management para o proprietário é que permite que este se foque na sua atividade principal.
Nuno Santos, Asset Manager
AGENDA DO
MÊS
Outubro 2023
