CONJUNTURA
No 3T o PIB caiu 0,2% em cadeia, sendo o resultado de um efeito dominó da diminuição da atividade dos nossos maiores parceiros comerciais. É expetável que esta queda resulte da diminuição da procura externa aliada à redução das exportações tanto de bens como de serviços, incluindo os turísticos. Na zona euro, também o PIB caiu (0,1%) no 3º trimestre.
O sector do comércio conseguiu uma evolução positiva das vendas a retalho no mês de setembro, com um crescimento homólogo de 1,2%. A taxa de desemprego aumentou para 6,5% em setembro, mais 4 décimas do que no período homólogo.
A boa noticia vem por parte do IPC (índice de preços no consumidor), a estimativa rápida indica um valor de 2,1% em outubro contra 3,6% em setembro.
Em um contexto de arrefecimento económico e com as subidas das taxas dos bancos centrais em pausa, o que não significa a sua descida no curto prazo. Nesse sentido quer o BCE quer a FED mantiveram as taxas de juro inalteradas, mas não excluem novos aumentos.
No que concerne ao setor imobiliário deixamos algumas notas interessantes:
Fontes: INE, BdP, BPI research, Eurostat, yahoo finance, BCE.
ATIVIDADES DESENVOLVIDAS
i. Gestão Corrente
ii. Conquistas
Foram subscritos com sucesso três projetos: ESTRADA DE PALMELA B, MOITA II e ALMIRANTE REIS 1.
Foi distribuído rendimento nos projetos: BECO DO QUINQUILHEIRO e S. VICENTE 1.
Foi ainda encerrados o projecto: BECO DO QUINQUILHEIRO
BECO
DO QUINQUILHEIRO
Capital 1.076.000€ | 42 Membros
TODOS
CONTAM
"OS SERVIÇOS DIRETOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO"
Para além de uma definição
estática e dinâmica sobre o que é o imobiliário devemos ter em conta
que o verdadeiro centro do lucro no negócio imobiliário está na
prestação de serviços por parte de quem tem a especialização
necessária para criar (o processo de promoção), e de forma pró-ativa
o manter (o processo de gestão).
Falando de mercado imobiliário este é composto por 4 serviços diretos (Promoção, gestão, avaliação e mediação).
A criação de valor no Imobiliário concentra-se muito na Promoção e na Gestão. A mediação traz, essencialmente, liquidez e a avaliação trás a transparência possível ao mercado.
Assim podemos dizer que mercado imobiliário será o ambiente onde compradores e vendedores (investidores) transacionam direitos reais e obrigações sobre os vários tipos de imóveis. Essas transações terão de ser em número suficiente para permitir uma comparação de preços e de qualidade, gerando assim o fluxo de informação necessário para o funcionamento da oferta e da procura.
A Promoção Imobiliária caracteriza-se pela contínua reconfiguração do ambiente imobiliário de forma a dar resposta às necessidades da sociedade. Define se como uma ideia que se torna realidade quando os utilizadores ou investidores adquirem e usam o espaço criado pela promoção imobiliária. O Solo, o capital, o trabalho, a gestão são os fatores de produção necessários para transformar essa ideia em realidade.
Assim o Promotor imobiliário é como o maestro de uma grande orquestra, com dezenas de músicos, cada um a ter de entrar no momento que lhe está destinado sem qualquer falha. É o primeiro dos prestadores de serviços diretos. A iniciativa da promoção poderá ser sua, sendo ele a procurar e encontrar um investidor ou qualquer outras formas alternativas; como poderá a iniciativa vir de um investidor que contratará o promotor (sendo este agora um de gestor de projeto).
A gestão imobiliária será o controlo do imóvel ou de uma carteira de imóveis em que todas as decisões tomadas pelo gestor têm em vista a maximização da utilidade e rentabilidade no estrito cumprimento dos objetivos previamente contratados com o proprietário ou utilizador. Ao gestor imobiliário cabe o papel de otimizar a rentabilidade de um imóvel ou de uma carteira de imóveis de forma proativa e dinâmica, ir prevendo as alterações de mercado de forma a preparar atempadamente a adequação dos imóveis a seu cargo para essas alterações.
A gestão tem um lado estratégico que produz resultados na sua vertente operacional.
A gestão tem um ciclo funcional que de forma muito simples, consiste no cruzamento de 3 funções (Auditar, Rentabilizar e Gerir) que atuam em conjugação com diferentes áreas de atuação, nomeadamente: (económico-financeira, jurídico-fiscal, técnica e de marketing).
Na ótica do proprietário, o pretendido é prolongar ao máximo a vida útil do ativo de forma que este possa ser uma máquina de fluxos de caixa ao longo do tempo; sem nunca descorar a satisfação do utilizador.
A avaliação imobiliária funciona como a balança do mercado imobiliário. É crucial para garantir a transparência, melhoria da qualidade do investimento e consequentemente induz estabilidade no mercado imobiliário. É também um instrumento de benchmarking, para avaliar da qualidade da gestão dos ativos imobiliários.
A Avaliação Imobiliária consiste numa determinação analítica e sistemática de todos os factos e circunstâncias relacionadas com um imóvel, suportada em princípios claros, utilizando critérios bem definidos e baseada numa inspeção física da mesma e que resultará numa opinião de valor.
Na avaliação existem 3 abordagens:
A de Mercado, a de rendimento e a de custo
E existem 5 métodos:
O comparativo, o de capitalização direta, o discounted cash flow, o de custo/reposição e o método do valor residual.
Em função do objetivo da avaliação assim se conjuga as abordagens com os métodos.
A Avaliação Imobiliária é necessária sempre que uma decisão tem que ser tomada para a resolução de um problema, e uma estimativa de valor se toma incontornável como mecanismo de apoio a essa tomada de decisão. Não confundir a avaliação com análise de investimento.
A mediação imobiliária consiste, reduzida à sua dimensão essencial, na recolha, tratamento e armazenamento de informação sobre imóveis existentes passíveis de serem transacionados.
O objetivo da mediação imobiliária é conseguir a transação; ou seja, conseguir um acordo entre duas partes (desconhecidas) em que ambas têm um objetivo que se complementa (uma quer comprar, outra quer vender).
Para encontrar as partes, precisam de conhecer e de se dar a conhecer às pessoas.
O mediador transaciona informação. A formação é essencial à capacidade de recolher, triar e tratar a informação, eliminando a informação irrelevante que é a fatia mais larga da informação que circula no mercado.
A esta função central, poderá, e deverá, ser acrescida a da prestação de consultoria ao cliente, seja esse cliente o comprador ou o vendedor. Esta função complementar de consultoria exige, para o seu cabal desempenho, uma boa preparação e formação.
Espera-se da mediação imobiliária que esta seja desempenhada no respeito rigoroso pela Lei e por um código de ética exigente.
Nuno Santos, Asset Manager
AGENDA DO
MÊS
Novembro 2023